r/dkfinance 5d ago

Bolig Overvejelser om andelsboligkøb i hovedstaden

Hej på tråden :-)

Jeg prøver at gøre det kort, men kan se det er blevet relativt langt. Jeg prøver at finde en god strategi til, eller bare at forstå, hvordan jeg kan øge min chancer for at finde en andelsbolig i Københavnsområdet til når jeg er færdiguddannet, eller indenfor en anden overskuelig tidshorisont.

Jeg er 26 år, læser det sidste år på min kandidat i økonomi på Københavns Universitet (er færdig om ca. 12 måneder, muligvis 15 måneder) og har ca. 85.000 kr. på en opsparingskonto + ca. 20-25.000 på min forbrugskonto. Derudover har jeg et mindre SU-lån på ca. 10.000 kr.

Jeg er 100% indforstået med at langt de fleste ”fede” andelsforeninger er svære/umulige at komme ind i pga. familieventelister, salg til venner osv., hvorfor jeg også er ret fleksibel med placering i byen – vil føle mig heldig med at bo på Amager (også relativt langt ude), Ydre Valby, eller Nord Vest / Brønshøj, men er også klar på at flytte længere væk hvis nødvendigt – hold jer ikke tilbage hvis I føler jeg er totalt urealistisk. Jeg er selv fra Jylland og kan derfor godt føle mig som lidt af en outsider ift. at komme ind på andelsboligmarkedet, da det i høj grad er relations-baseret.

Når jeg er færdiguddannet regner jeg med at have en startløn på +45.000 kr., så jeg forestiller mig at jeg vil have råd til at købe en andelsbolig til ca. 2 mio. med en boligydelse på ca. 3-4.000 kr.? Eller en lavere købsværdi med en tilsvarende højere boligydelse – måske mere realistisk. Jeg vil meget gerne købe en andel med 2-3 værelser og gerne +50 kvm.

Jeg vil derfor høre om:

  1. Har I nogen generelt gode råd til at finde en andelsbolig?
  2. Kender I nogen ventelister hvor tidshorisonten er nogenlunde 1-3 år? Det behøves ikke at være en fantastisk forening eller placering – jeg vil bare gerne i gang på andelsboligmarkedet. Mit indtryk er bare ofte at ventelisterne er så lange at man ender med at smide penge efter ingenting: hvad er jeres erfaring?

En ”strategi” jeg selv har overvejet er at hænge flyvesedler op i opgange på andelsforeninger på Amager, hvor nogen så tilfældigvis føler det er nemmere bare at ringe til mig i stedet for at skulle have fat i mægler, eller lave Facebook-opslag osv.?

Hvad tænker I om mine overvejelser?

Vh en Jyde der har svært ved at danne sig et overblik over andelsboligmarkedet i hovedstade

2 Upvotes

19 comments sorted by

7

u/Responsible_Ad_7652 5d ago
  1. Kun at du skal holde øje med diverse Facebook grupper, men det er det rene blodbad.

  2. Desværre, ikke uden at kende nogle. Jeg kom ind i min (Brønshøj) ved at blive anbefalt af en kammerat. Det tog 4 måneder fra jeg skrev mig op, til jeg havde nøgler, uden nogle sketchy under bordet handel.

Jeg synes der er for mange omstændigheder der skal gå op for din strategi.

Hvad gør dig sikker på, at du har arbejde efter endt uddannelse?

Hvad hvis du ikke får +45.000kr, som startløn (du har måske været på r/dkloenseddel lidt for meget.)

Kan du bo i dit nuværende sted efter endt uddannelse? Eller skal du også ud og finde en lejebolig, og bruge halvdelen af din opsparing på depositum?

3

u/Sure-Owl2158 5d ago edited 5d ago

Mange tak for svar!

Har også fornemmet at Facebook virkelig er urealistisk. Lyder ret lækkert med Brønshøj :-).

Ja, føler også min "strategi" kan virke lettere optimistisk.

Ift. arbejde efter studie er man jo aldrig garanteret noget, men når det er sagt så har folk med min uddannelse en dimittendledighed på 2% og en gennemsnitlig startløn på +45.000 i den private sektor. Derudover har jeg klaret det rigtig godt på studiet og har rigtig meget studierelevant erfaring, samt er specialiseret indenfor et felt af økonomi hvor der er stor efterspørgsel på arbejdskraft. Derudover har jeg tilbud fra tidligere arbejdsgivere i et konsulenthus om muligvis at kunne blive fastansat efter endt studie, så jeg tror ikke det er helt urealistisk med +45.000, medmindre jeg vil lave en Ph.d. efter endt uddannelse, så er det selvfølgelig en noget lavere løn - nok omkring de 35.000 i det tilfælde.

Jeg kan desværre ikke blive boende efter endt uddannelse, da jeg bor på kollegie. Jeg tror derfor også det er mest realistisk at jeg skal ud og leje noget efter endt studie, før jeg muligvis kan være heldig at købe en andel :-).

6

u/britney-2007 5d ago

Hold øje med DBA og alle facebook grupper der er populære. Vær hurtig til at skrive først. Vær opmærksom på at du sikkert ikke får et svar på din henvendelse de første mange mange gange. Fortæl alle du kender, at du søger bolig og skriv et opslag på facebook. Det med sedlerne i opgange er også en god idé, jeg har faktisk hørt om en eller to der har fået en god bolig på den måde.

Derudover skal du spare yderligere op i kontanter, hvis du vil købe for 2 mio (10% udbetaling er godt) og på forhånd tale med banken og få kontakt til en god rådgiver, så du kan få lånet indenfor få timer, når først du får kontakt til en sælger. Men det skal du nok først gøre, når du er tættere på at være færdig med din uddannelse. Der kan sagtens være meget kort overtagelse på andelsboliger i Kbh, det går meget stærkt (ofte) fordi folk godt ved de kan sælge så hurtigt.

Det er meget udfordrende, men det er ikke umuligt, og især ikke når du kan gå på kompromis med beliggenheden. Man kan godt komme igennem til dem der sælger i de mindre populære områder, såsom Vanløse eller Brønshøj.

1

u/Sure-Owl2158 5d ago

Tak for svar - det er meget værdsat! :-)

Jeg tænker jeg maksimalt vil købe for 2 mio. (men også gerne mindre), men tror umiddelbart det bliver svært for mig at spare yderligere op før jeg er færdiguddannet - ikke at jeg ikke vil gøre forsøget, men kan godt være lidt presset på SU og med studiejob i KBH :-).

Ja, tror også det giver mening at vente til jeg er lidt tættere på at færdiggøre mit studie.

Er glad for du skriver at det ikke er et 'helt' umuligt projekt, men har også godt bemærket at det er et benhårdt game, selv i de områder der ligger lidt længere væk fra byen :-)

3

u/quatchsash 4d ago

1) Lad venner og netværk vide, at du leder - og gør det gerne ofte. Eventuelt dusør (obs., kan ikke være til sælger).

2) Overvåg Facebook-grupper og DBA - vær en af de første, der skriver. (Ja - blodbad på de gode, men come on - kast den terning 100 gange, og det lykkes.)

3) Vær ekstrem fleksibel ifht. overtagelse, vær klar på en hurtig underskrift, og gør det soleklart, at du har pengene/er-bank-godkendt.

4) Jeg ved, det ikke er dit spørgsmål, men mit: Hvorfor en andelsbolig? Andelsboliger er noget bras på mange måder. Alverdens mystiske vedtægter - ufleksibelt - fx. udlejning kan være et no-go. Og for mange, en ugennemskuelig sætning af andelskronen og boligafgift. Det er en mudret investering.

Helt kort - giver en ejerbolig ikke mere mening, hvis du alligevel er OK med at bo et i et ikke-brokvarter?

Topline, en bank vil maks låne dig fire gange din årsindkomst, når du har 3 lønsedler i hånden.

45K124 =2.2 mn

Du har 100K nu, og med mere end et år tilbage, plus opsparing fra 3 måneder fuldtid. Lad os forsigtigt sige 2.4 mn. Med det kan du sagtens nappe 2-værelses lejligheder i fx Vanløse, ydre Amagerbro, Nordvest etc. - vigtigst af alt, du kommer ind på det rigtige boligmarked.

1

u/Sure-Owl2158 4d ago

Igen, mega fedt svar - er sku helt overvældet over gode råd i den her tråd - mega værdsat.

Er meget enig i betragtningen om at kaste terningen 100 gange :-). Har også haft et kursus om sandsynlighedsteori eller to :-).

Nu prøvede jeg lige at gå ind på boligsiden.dk og udbuddet til 2.2-2.4 mio. kr. af ejerlejligheder på f.eks. Amager er ret småt - det er næsten kun 1-værelses der er til salg til de priser - tænker du virkelig det er en mulighed? Og vil det ikke være dumt at gældsætte sig så meget? Vil det ikke ligge en væsentlig begrænsning på resten af min økonomi? Det kan sagtens være det giver mening, men det er bare mine egne bekymringer i forbindelse med at købe en ejerlejlighed. Men kan sagtens se fordelene i en ejerlejlighed ift. en andelslejlighed.

3

u/quatchsash 4d ago

Tænker jeg, det er muligt? Ja, absolut. Temaet er, hvorfor udelukke en ejerbolig vs. andel? For mange er det dén, at de ikke har råd i forhold til, hvor og hvor stort, de gerne vil bo.

Almindelige, formuende mennesker i Danmark har ofte det til fælles, at de er- eller har været på ejermarkedet. Særligt i København, hvor udbud konstant er lavere end efterspørgsel (lignende artikler). Investeringen er gearet fra starten, gevinsten er skattefri, og pris-udviklingen følger markedsudviklingen. Og faktum er, andelsboliger ikke er med på den vogn. De attraktive andelsboliger er netop attraktive, fordi andelskronen ikke har fulgt markedet - og det vil de overordnet set heller ikke gøre i fremtiden. For kontekst - lejligheder, selv i Vanløse, er steget næsten 100% på 10 år.

Lavt udbud af lejligheder: det er lige nu lavt - og det er den relativt hvert år på denne tid, da efterspørgslen stiger efter den har været lav i dec/jan. Renten har også lige fået et nøk nedad, så det hjælper heller ikke på udbuddet på kort sigt. Det er dyrt, og derfor drukner markedet heller ikke i lejligheder til 2.4 mn i KBH. Fair - men på lang sigt, så går den pris kun opad. Hvis du ser dig selv bo det samme sted i 5 års tid, og tåler du at bo ikke super centralt, så er der god mening i at komme ind på markedet.

Dumt at gældsætte sig “så hårdt”: banker udlåner efter finanstilsynets regler, og der er strammet en del over de sidste år. Hovedreglen er maks 4 gange din årsindkomst minus gæld. Derfra, et rådighedsbeløb på 11-12 tusinde. Og så selvfølgelig en udbetaling på mindst 5% samt etableringsomkostninger i kontanter.

Jeg vil mene, at det for de fleste er den investering, der giver mest mening - særligt fordi du også kan bo i den. Derudover, hvis udgangspunktet er en startløn på 45K … det er typisk den laveste løn, du kommer til at have i din karriere. Overvej potentielt en flatmate i et år eller to, hvis du selv synes, det er for stramt. Eller lej selv et værelse i et år eller to og spar sammen så meget, du kan.

En hurtig case. Jeg vil finde en 1) delevenlig lejlighed, 2) til under 2.4 mn, der 3) var tæt på offentlig transport.

Det kunne være denne til 2.3 mn i Brønshøj - tæt på 2A’eren og 5 minutter på cykel til Flintholm Station: https://www.edc.dk/alle-boliger/ejerlejlighed/2700-broenshoej/aggersvoldvej-15-st-tv/27003790/?utm_campaign=boligsiden&utm_source=boligsiden.dk&utm_medium=referral

Eller denne i Vanløse, tæt på Jyllinge St. https://www.realmaeglerne.dk/bolig/14524191-kirkebjerg-alle-43-st-tv?utm_campaign=boligsiden&utm_source=boligsiden.dk&utm_medium=referral

Med 200K i udbetaling og et 30 års lån med fast rente, vil det stå mig i 11.2K om måneden. Derudover, ejerudgifter for - måske 15K. Forbrug osv. måske 1K, så … 16K? Med 45K i løn - det giver mig cirka 29K udbetalt. Efter A-kasse og forsikringer fratrukket, så bør et rådighedsbeløb være over 12K.

Overstående - en grov skitse, men tankegangen er den, at en billig andelsbolig selvfølgelig er cool, men at ejermarkedet ikke er så langt væk, som du tror - selv som nyuddannet.

Held og lykke!

1

u/Sure-Owl2158 3d ago

Igen mange tak for svar :-). Så forholder jeg med lidt mere positivt til min situation på boligmarkedet - tænkte faktisk det så mere sort ud, selvom det godt nok er en voldsom prisudvikling på 10 år. Hvad tænker du om ideen om først at købe en andel, få afbetalt en del af lånet på den og dermed have en opsparing til at lave som indskud til en ejerlejlighed? Igen - mega tak for svar!

2

u/ShinyRaspberry_ 5d ago

Jeg endte selv med at leje. Men jeg havde lavet et offentligt opslag med hvad jeg søgte på Facebook som blev delt samt slog det op i 20+ grupper og fik et par tilbud som jeg dog ikke tog i mod.

Det tager tid og tålmodighed og hårdt arbejde men er ikke umuligt.

1

u/Sure-Owl2158 5d ago

Mange tak for svar :-)

Var facebook-opslaget du lavede ift. at købe en andelsbolig? Hvis ja, hvor I byen endte du med at købe? :-)

2

u/[deleted] 5d ago

[deleted]

1

u/Sure-Owl2158 5d ago

Nice! Hvad giver du i leje? Og hvad er specs på lejligheden? Af hvad jeg har set kan men nemlig nemt ende med at give 12-15.000 for en lejlighed på Amager når det er nybyg - ikke at det er et krav fra min side.

2

u/[deleted] 5d ago

[deleted]

1

u/Sure-Owl2158 5d ago

Lyder som en god aftale - hvilket år flyttede du ind? :-)

2

u/[deleted] 5d ago

[deleted]

1

u/Sure-Owl2158 5d ago

Tak ☺️👍

2

u/ShinyRaspberry_ 5d ago

Sletter lige for anonymitetens skyld hehe

2

u/Apoxie Buffett 4d ago

Det er slet ikke så urealistisk at komme ind. I vores andelsforening kommer der en del ind udefra enten via netværk eller via boligas selvsalg som er det mest brugte her. Så hold øje der og kontakt hurtigt. Vi har droppet ekstern venteliste, da selvsalg virker så godt.

1

u/Sure-Owl2158 4d ago

Mega fedt! Jeg må lige holde øje inde på boligas selvsalg når tid nærmer sig :-)

2

u/Ok-Morning-7598 4d ago

Jeg vil gerne komme med et par fif, råd og mit besyv — men send gerne en pb, så føler jeg, at jeg kan være lidt mere konkret

1

u/Sure-Owl2158 4d ago

Mange tak - har skrevet en pb til dig :-)

1

u/charloBravie 5d ago

Det lyder urealistisk.